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银行以资金代付的方式将本合同项下的贷款本金

来源:http://www.baidu.com/ 编辑:佚名 时间:2018-12-01

年初,自如获得40亿元的A轮融资。在长租公寓行业,这是规模最大的一笔融资,被称为“自如的成人礼”,政策支持,媒体追捧。

时任我爱我家的副总裁胡景晖称,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,以高于正常价格的20%到40%争抢房源,破坏了房屋租赁市场。更在其后的媒体发布会上称,“我的另一大罪状是说长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,这个一点也没错。”

正值租房旺季,一些自如租客选择了自如分期的方式来支付房租,减轻房租压力。以月租3000元为例,选择自如分期的租客,%的租房手续费率,享受年服务费7折优惠,这一业务的背后会有哪些秘密?

选择自如分期的租客,在签订《租房合同》的同时,还需要签订一份《贷款合同》。《贷款合同》中明确标明:“本合同项下贷款期限为11个月。贷款起始日以贷款本金划离乙方账户之日为准,甲方同意乙方委托第三方支付机构/。”

自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划“,该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构,首期发行规模5亿元,%。

2017年7月,证监会、住建部等九部委刚刚在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出,“加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金”。

ABS是资本市场常见的融资手段,将未来获得的收益,通过某种方式,现在取出来。根据ABS流程来看,自如通过旗下金融公司放贷给租户,租户与自如形成债权债务关系,自如将债权打包注入给SPV,SPV发行证券募资,自如从SPV获得所募资金,补充旗下金融公司继续放贷。由于租金是一种被认为是比较安全稳定的支出,因此该类ABS的回报率和安全性得到一定保证。

同时,该ABS经过权威评级,有自如本身对投资者进行兜底,同时减缓租户交房租压力,并能满足房东需求,看起来是多赢的举措。

截止到2018年8月,自如已发放价值超10亿的资产证券。长租公寓品牌中,发放ABS的也不单是自如一家。

如果自如不是行业领先的租房平台,恐怕不会背负舆论压力。自如发放ABS,以租房分期消费贷款为底层资产,其发行模式为框架式,该模式除了一次核准,多次发行的特点外,另一特点是在未来一定期限内,有充足基础资产来支持储架的规模。

简单讲,需要不断扩大底层资产规模。再通俗点说,即不断扩充房源。自如借助ABS融资,拿投资者的钱跑马圈地,扩充房源。实际上,在每个垂直领域,无论是百团大战的美团,还是滴滴Uber之争,资本总在上演同样的故事,获得定价权,出现独角兽。

同时,自如发行ABS的成本相对较高。据搜狐报道,目前行业内ABS平均利率在5%-6%之间,自如ABS利率相对较高,加上中信证券增信、托管及承销的费用,最终自如付出的利率估计接近10%。

7月份数据显示,全国城市住宅租金大幅上涨,%、%、%;%、%、%

资本市场对于长租领域的青睐,在2017年达到顶峰。数据显示,,占总人口的18%。而其中仅北上广深四城流动人口高达3000万。

庞大的流动人口数量使得长租领域颇受青睐。以自如为例,2011年至今,自如累计服务120万租客。2016年9月,自如管理25万间房屋,房屋资产超过3000亿元,不到两年的时间,自如的业绩翻倍,为万业主管理多万间房源,管理资产价值超过 6000亿元。

其他公寓的管理规模也在持续扩大,目前市场上拥有大约166多万套长租公寓,自如和相寓以50万间房间和40万间房间,处于领先地位。但随着资本持续进入,各大公寓运营商你追我赶,自如不得不采用更为激进的方式进行扩张。

同样,自2017年以来,不少长租公寓运营商拿到融资,2018年1月份,自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资,由华平投资、腾讯三家机构领投,成为迄今为止,长租领域最大的一笔融资金额。而6月份,在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后,蛋壳再次完成7000万美元B+轮融资。由老虎环球基金(Tiger Global)领投。

资本讲究回报率,也无怪乎长租公寓运营商各出奇招,攻占租房领域,比如已经“爆仓”的杭州长租公寓鼎家过度放债最终使得资金链短链。中原地产首席分析师张大伟分析认为:“各类型租赁企业都有挪用租金建立资金池的现象。而这容易出现爆仓风险,这也是违规违法的行为。”

金融专家黄立冲在接受腾讯财经《棱镜》栏目采访时认为,多数的长租公寓作为二房东,没有物业产权,用租金收益发行ABS,相较于物业资产型ABS,不确定性更高。但自如总经理熊林在之前接受采访时曾表示,自如收益能够覆盖ABS发行成本和承诺的本息收益。

目前来看,自如“爆仓”的风险较小,但资本进入长租公寓市场,增加租房成本,潜在的社会问题将被放大。继“买不起房”言论持续发酵后,“租不起房”或成城市新殇。

8月17日,北京市住建委明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

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